Visita saltata: quanto perde un agente immobiliare quando il cliente non si presenta alla visita dell'immobile

Prendiamo un agente che sabato alle 10 aspetta un acquirente davanti a un trilocale. Il proprietario ha messo in ordine le stanze e ha chiuso il cane sul balcone. Alle 10:20 l'acquirente non è arrivato, al telefono non risponde, e l'agente deve dire al proprietario che la visita non si fa.

Quando il cliente non si presenta alla visita dell'immobile, la perdita non si vede in fattura, perché una fattura non c'è. Qui trovi il conto da rifare con i tuoi numeri, chi paga davvero la visita a vuoto, cosa costa davanti al proprietario e due messaggi pronti per ridurre il rischio.

Quanto perde un agente immobiliare quando il cliente non si presenta alla visita?

Perde il tempo della visita, la strada per arrivarci e il posto in agenda, e nessuno glieli paga. Il conto conviene farlo in ore, perché il compenso arriva solo se l'affare si chiude.

Prendiamo, come esempio, un agente che fa 12 visite a settimana in città, con 40 minuti tra andata e ritorno. Nella colonna di destra metti i tuoi numeri.

Se capita due volte al mese, sono più di due ore spese in macchina e sul pianerottolo, senza aver mostrato la casa a nessuno. E se le visite sono in fila nella stessa mattina, il buco lasciato da chi manca resta lì: la visita dopo è già fissata a un'ora precisa.

Chi paga la visita a vuoto?

Di solito nessuno. La provvigione matura solo con l'affare concluso, e le spese, quando si possono chiedere, si chiedono a chi ha dato l'incarico.

La guida della Camera di commercio di Torino sugli agenti immobiliari lo spiega così: la provvigione è dovuta dalle parti al momento della conclusione dell'affare. Sul rimborso delle spese aggiunge che spetta anche se l'affare non si conclude, ma nei confronti della persona per incarico della quale sono state sostenute, e che deve trattarsi di spese comprovate e ragionevoli. Le parti possono anche fissare un tetto o escluderle.

Tradotto nella giornata di un agente: l'acquirente che ha chiamato da un annuncio e non si è presentato, di norma, non ti deve niente. Per il tuo caso, e per come è scritto il tuo incarico, chiedi al tuo consulente o alla tua associazione di categoria.

Perché il proprietario se la ricorda più dell'acquirente?

Perché è lui che ha preparato la casa, e perché è lui che ha firmato l'incarico. L'acquirente che manca se ne dimentica in un giorno, il proprietario ci pensa per settimane.

Una vendita dura mesi. Il sondaggio di Banca d'Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate del secondo trimestre 2026, fatto su circa 1.500 agenzie, indica tempi medi di vendita attorno ai 5 mesi. In quei mesi il proprietario giudica l'agenzia da quello che vede: chi entra in casa, quando, e se arriva.

Anche il numero di visite pesa. RealAdvisor, un sito commerciale che non indica una fonte statistica, scrive che in media una casa può richiedere 10-20 visite prima di un'offerta concreta, e che una visita informata vale più di tre o quattro visite «curiose». Una visita saltata non conta nemmeno come curiosa: è una di quelle venti che non c'è stata, con il proprietario che ti chiede «ma chi mi porti?».

Se vuoi tenere il proprietario al corrente delle visite in modo ordinato, c'è un articolo su come aggiornare il proprietario con un appuntamento fisso.

Perché la visita fissata al telefono si dimentica?

Perché resta solo nella memoria dell'acquirente, che nello stesso giorno ha scritto a più agenzie dallo stesso portale. Tra la telefonata e la visita passano giorni, e nessuno gli ha lasciato niente di scritto.

Il messaggio scritto a mano la sera, uno per uno, regge finché le visite sono poche. Con dodici visite a settimana diventa un'altra serata di lavoro, e il giorno che salta, salta proprio con chi non l'avrebbe ricordata. Il punto è che il giorno lo deve ricordare l'agenzia, non l'acquirente: è il ragionamento della guida su perché rincorrere i clienti toglie autorità.

La conferma scritta, mandata appena chiusa la telefonata, è il primo segnale di serietà. Dice all'acquirente che quell'ora è stata tenuta per lui e che dall'altra parte c'è qualcuno che aspetta.

Cosa scrivere all'acquirente perché la visita resti in agenda?

Due messaggi bastano: uno subito, con giorno e ora, e uno la sera prima. Nessuno dei due chiede di confermare o di rinunciare: ricordano.

Le parti tra parentesi quadre si cambiano: [Nome] è l'acquirente, [data] e [ora] la visita, [agenzia] il nome dell'agenzia. Si dà del Lei, perché scrivi a una persona che sta valutando una spesa grande.

1. Alla prenotazione, appena chiusa la telefonata

Buongiorno [Nome], come detto al telefono la aspetto giorno [data] alle [ora] per vedere la casa. Quell'ora è riservata a lei, e anche il proprietario la tiene libera. A presto da [agenzia], buona giornata.

Copia

2. La sera prima, alle 18

Buonasera [Nome], domani alle [ora] vediamo insieme la casa. Il proprietario la sta preparando per lei. Ci troviamo all'indirizzo che le ho scritto in chat, a domani.

Copia

Cosa manca di proposito: il prezzo, il nome del proprietario, le condizioni sulla provvigione. Il messaggio si legge spesso a telefono bloccato e serve a ricordare giorno e ora. Altri testi, dalla telefonata alla mattina stessa, sono nell'articolo con i messaggi pronti per confermare la visita all'immobile.

Come si imposta in ZeroDisdette?

Con un flusso «Acquirente» di due passi, scelto quando salvi la visita. Come si crea un flusso, passo per passo, è nella guida Come si crea un flusso di promemoria.

1. Primo passo, «Alla prenotazione». Parte entro circa mezzo minuto da quando salvi l'appuntamento, anche con l'app chiusa. Se salvi mentre sei ancora al telefono, il messaggio gli arriva pochi istanti dopo aver riattaccato.
2. Secondo passo, «Giorni prima» a 1. Parte alle 10:00; l'ora si cambia a mano, per esempio alle 18:00.
3. Le variabili. Al posto delle parentesi metti {{cliente}}, {{data}}, {{ora}} e {{attività}}. {{data}} esce come «16 novembre», senza giorno della settimana: per questo il testo dice «giorno» davanti.
4. Dopo la visita. Se l'acquirente non è venuto, segna la visita come non presentata. Gli appuntamenti passati diventano «Completato» da soli, e la voce «Presenze nel periodo» del Report è vera solo se i non presentati li segni a mano. Così vedi quante visite ti saltano davvero, senza stime.

Il piano Professionista PRO include 200 crediti al mese. Se scrivi anche al proprietario, si aggiungono altri messaggi e altri crediti: il conto per un'agenzia è nella pagina per agenti immobiliari.

Quattro limiti da sapere prima. L'indirizzo della casa entra nel messaggio solo se l'immobile è salvato come sede, per questo il secondo testo rimanda alla chat. Ogni testo nuovo per WhatsApp lo approva Meta, di solito in pochi minuti, e intanto parte come SMS, a cui l'acquirente non può rispondere. Le risposte su WhatsApp arrivano nella chat di WhatsApp Business dell'agenzia, sul telefono, e ZeroDisdette non le legge. Col WhatsApp collegato, se l'acquirente non ha WhatsApp il messaggio non gli arriva e non passa all'SMS da solo: per lui spegni il consenso WhatsApp nella scheda prima di salvare.

Una visita saltata non si recupera. Un acquirente che ha per iscritto giorno, ora e la casa che lo aspetta, invece, ha un motivo in più per esserci.